渝北哪些房产不能办理抵押登记?

在渝北以下房产因产权不清晰、存在政策限制或物理/法律瑕疵，无法办理抵押登记：

一、产权不清晰类

小产权房/农民房

未取得房产证（如无红本或绿本），仅有使用权而无完整所有权，银行不接受抵押。

例外：部分非银金融机构或特殊政策下，整栋/整层农民房或用于出租经营的房产可能可抵押。

未取得房产证的商品房

房产证是房屋所有权的凭证，无证房产不得出售、抵押或转让。

共有产权未取得全部共有人同意

夫妻、家人共有房产需全体共有人书面同意并签字，否则无法抵押。

存在产权纠纷或司法查封记录

权属有争议、被法院查封、扣押或监管的房产，产权暂时冻结，不得抵押。

二、政策性限制类

未满5年的经济适用房/保障房

根据政策，未满5年的经济适用房或安居房不得上市交易，银行无法取得他项权利证，无法办理抵押。

被纳入城市更新旧改范围的房产

需提供拆迁补偿协议等特殊文件，否则无法抵押。

学位房处于教育局锁定阶段

部分银行会降低抵押成数，甚至拒绝抵押。

公房（如央产房、经租房）

无法提供购房合同或上市证明的公房，因产权特殊，不得抵押。

三、物理或法律瑕疵类

房龄超30年且面积＜50㎡

银行认为此类房产变现困难，许多银行拒贷或降低评估值。

存在违建或结构改造未报批

需先整改并通过验收，否则无法抵押。

已设定抵押且未解押

需结清前笔贷款或办理顺位抵押，否则无法再次抵押。

列入文物保护的建筑

具有历史或文化价值，不得抵押。

违章建筑或临时建筑

未经过合法规划和建设手续，无法抵押。

拆迁范围内的房产

已被依法公告列入拆迁范围的房地产，不得抵押。

四、特殊主体或用途类

公益性房产

学校、幼儿园、医院等以公益为目的的设施，不论属于事业单位、社会团体还是个人，均不得抵押。

军产房

所有权属军委、总部，不属于个人所有，不得抵押。

农村自建房

房屋所有人仅享有土地使用权，无土地所有权，不得抵押。

五、其他限制

借款人年龄+贷款期限超70年

部分银行对抵押房产有区域偏好（如优先关内房产），且要求借款人年龄与贷款期限之和不超过70年。

房产涉及未成年人或高龄老人

产权上有未成年人（＜18岁）或高龄老人（＞65岁），房屋可能无法作为抵押物。